[5편] 1인 가구를 위한 전월세 계약·보증금 지키기 법률 가이드
“계약서는 펜으로 쓰지만, 보증금은 내 피땀으로 채운다.”
서론
혼자 사는 사람에게 전·월세 계약은 단순한 주거 선택이 아니라 생활 기반 그 자체입니다.
하지만 계약 과정에서의 작은 실수 하나가 수백만 원, 심하면 수천만 원의 손실로 이어질 수 있습니다.
특히 1인 가구는 가족 구성원과 상의하거나, 경험 많은 지인에게 도움받을 기회가 적기 때문에
임대차 계약 전후의 모든 과정을 스스로 챙겨야 합니다.
그렇다고 법률 지식을 완벽히 갖추기란 현실적으로 어렵습니다.
그래서 이번 가이드에서는 전월세 계약 전 점검, 계약 시 주의사항, 계약 후 분쟁 예방, 보증금 보호까지 전 과정을
1인 가구의 시선에서, 실제 사례와 법률 조항을 곁들여 구체적으로 정리합니다.
1. 계약 전 준비: 발품보다 중요한 ‘서류 발품’
대부분 집을 보러 다닐 때는 집 구조, 채광, 주변 편의시설만 확인합니다.
하지만 **전세계약과 월세계약의 핵심은 ‘등기부등본’과 ‘건축물대장’**입니다.
- 등기부등본 확인: 집주인 이름, 근저당(담보대출) 여부, 가압류·압류 기록 확인
- 건축물대장 확인: 불법 건축물인지 여부 확인 (불법 증축된 옥탑방·반지하는 추후 철거 명령 가능)
- 토지이용계획확인서: 재개발·재건축 구역 여부, 이 경우 계약기간 중 철거 가능성 있음
📌 실전 팁:
집주인 명의와 계약 상대방 명의가 다르면 ‘위임장’ 확인 필수.
위임장 없이 대리인이 계약하면 보증금 반환 청구가 어려워질 수 있음.
2. 계약 시 필수 확인 사항
2-1. 특약 사항 직접 작성
계약서에 기재되지 않은 구두 약속은 법적 효력이 거의 없습니다.
예: “에어컨 새로 설치해드릴게요” → 특약란에 반드시 기재
특약 예시:
- 잔금일 전까지 ○○ 수리 완료
- 계약 종료 시 도배·장판 비용 부담 주체 명시
- 반려동물 허용 여부
2-2. 계약금 송금 계좌 확인
계약금은 반드시 등기부등본 상 소유주 명의 계좌로 송금.
제3자 계좌 송금은 사기 가능성↑.
3. 확정일자와 전입신고: 보증금 지키는 두 날개
보증금을 지키는 방법은 ‘전입신고’와 ‘확정일자’입니다.
두 절차가 모두 완료돼야 주택임대차보호법의 대항력과 우선변제권이 발생합니다.
- 전입신고: 주민센터 또는 정부24에서 가능. 잔금 지급 후 바로 진행.
- 확정일자: 계약서에 도장을 찍어 날짜를 부여받는 절차.
→ 보증금 회수 우선순위 확보.
📌 함정: 전입신고만 하고 확정일자를 안 받으면 경매 시 보증금 일부를 잃을 수 있음.
4. 중도 해지와 위약금
1인 가구는 직장 이전, 건강 문제 등으로 계약기간을 다 채우지 못하는 경우가 많습니다.
- 임차인 중도 해지: 원칙적으로 계약기간을 채워야 함.
- 단, 임대인이 새로운 세입자를 받으면 위약금 없이 가능(민법 제627조 유추 적용).
- 위약금 계산: 잔여기간 월세의 1~2개월치가 일반적.
5. 집주인 변경 시 보증금 안전성
계약 중간에 집이 매각되면 새 소유자가 보증금 반환 의무를 가집니다.
단, 전입신고+확정일자가 되어 있어야 보호받음.
📌 부동산 매매 공시일 전후로 소유권이 바뀌는 경우, 서류 재확인 필수.
6. 보증금 반환 거부 대응
- 내용증명 발송 → 계약 종료일, 보증금 반환 기한 명시
- 지급명령 신청(법원) → 판결 없이도 채권 압류 가능
- 임차권등기명령 신청 → 집을 비우더라도 보증금 반환청구권 유지
실제 사례:
인천의 한 1인 가구 세입자가 계약 종료 후 4개월간 보증금을 못 받아 임차권등기명령을 통해 경매로 회수.
7. 깡통전세·보증사기 예방
- 전세가율(매매가 대비 전세가 비율) 80% 이상 → 위험
- 근저당 금액+전세금 > 매매가 → 깡통 가능성
- 국토교통부 전세사기 예방 앱 활용
8. 월세 계약 시 주의
- 보증금+월세 합산액이 지나치게 높으면 계약서 재검토
- 연체 2회 이상 시 계약 해지 가능 → 세입자도 조심해야 함
- 관리비 항목 세부 확인: 청소비·승강기유지비·경비비 등
9. 소규모 건물·비수도권 특화 주의점
비수도권 소도시의 단독주택·다가구주택은 등기부등본상 건물명세와 실제 구조가 다른 경우 많음.
→ 불법 구조 변경된 건물은 화재보험 가입이 안 될 수 있음.
또한 지방 소규모 건물은 집주인이 해당 지역에 거주하지 않는 경우가 많아 연락 지연 시 분쟁 장기화 가능.
10. 계약 종료와 원상복구
- 사진·영상으로 입주 상태 기록 → 퇴거 시 원상복구 분쟁 예방
- 도배·장판 수리비 부담 주체는 계약서·특약사항 기준
- 법적 기준: 통상적 사용으로 인한 손상은 임차인 부담 아님
결론
전월세 계약은 단순히 종이에 사인하는 절차가 아니라, 나의 전 재산을 걸고 맺는 법률행위입니다.
1인 가구는 특히 정보 부족과 방심으로 피해를 입을 가능성이 높기 때문에,
계약 전후 모든 절차를 ‘내 손으로’ 확인하는 습관을 가져야 합니다.
이 가이드의 체크리스트만 따라도, 전·월세로 인한 금전 피해를 80% 이상 줄일 수 있습니다.